关键词  买卖合同  不动产  善意取得  民事  

裁判要点

夫妻一方以合理的价格与善意第三人签订房屋买卖协议，第三人已足额支付了价款并实际占有房屋，且已办理了房屋所有权登记，该第三人已善意取得房屋所有权，另一方以一方擅自处分夫妻共同财产为由主张合同无效的，因人民法院不予支持。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第106条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条

案件索引

一审：（2010）汝民初字第191号

二审：（2012）洛民终字第1502号

基本案情

原告葛焕鱼诉称：原告葛焕鱼与被告张平均系夫妻关系，居住在汝阳县城关镇南大街104号，有夫妻共同财产两层半楼房一处。2005年，由于与被告张平均生气，原告外出到三门峡做生意，没有再与被告张平均联系。直到2010年农历5月初9，原告才知道被告张平均私自将该处房产卖给了被告刘恩可，只卖了16.5万元。原告知道后，通过中间人找到被告刘恩可，要求归还房产，被告刘恩可不予返还。被告张平均未经原告同意私自处分夫妻共同财产的行为应当无效。被告刘恩可的购房行为不属于善意取得，一是在主观方面，不应当认定他的善意性，二是刘恩可受让的该房产没有支付合理的价款，三是受让人办理的房产登记也不是依法进行的登记。请求依法确认二被告的房产买卖合同无效，判决被告刘恩可返还属于原告葛焕鱼和被告张平均的夫妻共同房产归原告。

被告刘恩可辩称，原告所诉与实际不符，其主张依法不应得到法律支持。其理由是：1、本案争议的房产是在2006年3月份经中间人闫少瑞、吴留敏说和转让给了刘恩可，且已经经房管部门办理房屋所有权证书。2、在签订协议时，中间人及刘恩可再三询问，张平均明确表示其配偶和其他共有人均已经同意。退一百步讲，即便原告所诉是实，那么，刘恩可也属于善意取得。刘恩可已经履行了认真仔细的审查义务，完全有理由相信张平均作为一家之主并已征得原告同意作为其代理人处置卖房事宜。3、刘恩可已经办理了房屋的产权登记，其使用权依法应受法律保护。原告如果认为其权利受到侵害，那么也只能通过行政诉讼的手段来主张权利，否则，刘恩可在支付了合理价款并依法登记，在政府部门的确权证书没有撤销之前，原告想要回房屋的可能性是不存在的。4、虽说涉案房屋的宅基地使用证登记该宅的土地性质为集体所有，但由于该宅基处在县城中心地带，且原告一家因其所属村民组的土地被集体征收，户口也由农村村民于1991年变更为城镇居民。依据国务院公布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条的规定：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员的集体所有的土地，应属于全民所有即国家所有。据此，本案涉案房产依法亦不在小产权房之列。

被告张平均辩称，原告葛焕鱼当时离家出走一年多，找不到人，被告张平均把房子卖了。原告所诉属实，涉案房产确实是夫妻共同房产，被告张平均认为买卖无效。

经审理查明：原告葛焕鱼与被告张平均系夫妻关系，婚后共同在汝阳县城关镇南大街建造一栋两层半楼房，该处房产的宅基地使用权登记在张平均名下，宅基地使用证编号为汝政宅字第17911号。2006年3月11日，被告张平均与被告刘恩可签订房屋转让协议，将该处房产以16.5万元的价格转让给被告刘恩可。协议签订后，被告刘恩可将16.5万元房款交给被告张平均，被告张平均将汝政宅字第17911号宅基地使用证及2006年3月11日出路宅地对换协议书交给被告刘恩可。2006年4月17日，被告张平均与被告刘恩可又签订了房地产买卖契约，该契约中载明的房款为16.7万元，二被告均认可其中的2000元为空调费，房款仍为16.5万元。2006年4月20日，被告刘恩可到房管部门办理了房权证汝阳字第20060454号房屋所有权证，将该房屋所有权过户到自己名下，宅基地使用权仍登记在张平均名下。原告葛焕鱼与被告张平均均称2005年，由于原告葛焕鱼与被告张平均二人生气，协议签订时原告葛焕鱼外出不在家。

裁判结果

汝阳县人民法院于2012年3月12日依法作出(2010)汝民初字第191号民事判决：一、被告刘恩可与被告张平均之间于2006年3月11日所签订的房屋转让协议及2006年4月17日所签订的房地产买卖契约无效。二、被告刘恩可于本判决生效之日起六十日内将位于汝阳县城关镇南大街城关一中北隔壁的一栋两层半楼房及院落腾退给原告葛焕鱼及被告张平均。宣判后，被告刘恩可向洛阳市中级人民法院提出上诉。洛阳市中级人民法院于2012年12月17日以同样的事实作出（2012）洛民终字第1502号民事判决，撤销一审判决，驳回原告葛焕鱼的诉讼请求。

裁判理由

汝阳县人民法院审理认为，本案所涉房屋系原告葛焕鱼与被告张平均婚后共同建造，属夫妻共同财产。被告张平均在处分该房屋时未征得原告葛焕鱼同意，侵犯了原告葛焕鱼的对共同财产的所有权，故原告葛焕鱼有权追回对房屋的所有权。另依照《中华人民共和国房产管理法》的规定，房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，也就是必须在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。被告刘恩可并非汝阳县城关镇南街村的成员，依法不得买卖该集体经济组织成员的住房。故被告刘恩可与被告张平均之间的房屋买卖行为违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告刘恩可的购房行为不符合善意取得的法定条件，故其提出的善意取得辩解，不应予以支持。

洛阳市中级人民法院二审生效裁判认为，张平均与刘恩可于2006年签订房屋转让协议后，刘恩可即将房款支付给张平均，该房屋已经房管部门办理过户手续登记在刘恩可名下，且刘恩可也实际占用该房屋至今。葛焕鱼现以张平均未经其同意私自处分夫妻共同财产为由，要求确认张平均与刘恩可签订的房屋转让协议无效、判决刘恩可返还房产的诉讼请求，本院不予支持。

案例注释

本案是一起房产买卖合同纠纷，张平均未经其妻葛焕鱼的同意擅自出卖夫妻共有的房产，葛焕鱼依法具有要求确认合同无效并要求买受人返还房产的诉权，但其诉讼请求能否在实体法上得到支持，关键在于买受人是否构成善意取得。对此，一、二审法院做出了完全相反的认定，简要分析如下。

一、关于善意取得制度的价值取向

在无权处分人处分财产的情形，法的价值冲突主要表现为对所有权人的物权与买受人的债权何者优保护的衡量。对此，合同法的要旨在于保护交易安全，物权法的要旨在于保护物的静态安全，二者发生冲突，按照民法的一般规则，通常是优先保护物的静态安全，即保护物权人的权益。其理论依据是合同相对性原理和物权对世性原理，即不能对抗第三人的买卖合同，当然不能对抗所有权人对物的支配权。但是，如果买受人依物权公示原则，已具备物权的法定要件，由于物的占有首先应推定为合法占有、自主占有，出于保护交易动态安全和物权公信原则，法律制定了特殊规则，排除原所有权人的物上请求权使其不得追索返还原物，即善意取得制度。

一般认为，善意取得是指无处分权人将其占有的动产或登记在其名下的不动产转让给第三人,若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权,原权利人不得追索。《中华人民共和国物权法》（以下称《物权法》）第106 条明确确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及其他物权的取得。在物权法实施之前，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法利益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，从该司法解释演变生成来看，实际上就是源于共同共有房屋的买卖纠纷。据此，该司法解释实际上已承认不动产的善意取得适用共有人擅自处分共有不动产的情形。

二、关于不动产善意取得的构成要件

《物权法》第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，其中不动产善意取得的构成要件为：

1、公示物权人须为无处分权。所谓无权处分，是指没有处分权而处分他人的财产，包括根本无处分权和处分权受到限制（如某一共有人未经其他为登记的共有人的同意而处分共有物等）的情形。所谓处分，是指法律上的处分，即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。

2、第三人受让不动产时为善意。即受让人对公示物权人不是事实物权人或处分权受限制的情况并不知道，且对不知道这一结果不存在重大过失。在司法实践中，应当由事实物权人举证证明受让人公示物权人不是事实物权人或处分权受限制的的情况，否则应推定受让人为善意。

3、向第三人转让物权的是不动产物权的公示物权人。也就是说，如果向第三人转让物权的并不是公示物权人，而只是不动产的占有使用人，或者甚至连占有使用人都不是，第三人误以为处分人有权处分而与其进行交易，则第三人将不能依据善意取得制度获取物权。

4、第三人以合理的价格受让物权。第三人基于非民事法律行为（如继承等）或无偿民事法律行（如赠予等）受让物权，不适用善意取得，以明显不合理的价格受让，同样不构成善意取得。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条的规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。” 

5、第三人已获得物权公示，即已完成物权转移登记。不动产善意取得的完成，必须以转让的不动产完成转移登记为要件，也就是说不动产登记部门完成了将第三人作为不动产权利人记载于不动产登记薄上。

三、对本案两审判决的评析

本案所涉房屋系原告葛焕鱼与被告张平均婚后共同建造，属夫妻共同财产，被告张平均做为共有人之一，其处分权受限制，属于“无处分权人”；该处房产的宅基地使用权登记人为张平均，房屋所有权登记的权利人亦为张平均，因此，被告张平均是房产的“公示物权人”；被告刘恩可支付的价款基本符合本地当时的房屋价格，就当认为“以合理价格受让”；被告刘恩可进行了房屋所有权变更登记，依法完成了物权公示；被告刘恩可提供的证据足以证明，被告刘恩可在签订合前查询了房产登记，签订合同时被告张平均也明确表示其配偶和其他共有人均同意转让，可以认定刘恩可系“善意第三人”。综上，本案完全符合不动产善意取得的全部构成要件，一审判决错误，二审改判正确。需要注意的是，由于本案的房屋买卖发生于2006年，而《物权法》于2007年10月1日生效，本案判决应当适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条。

另外，本案一审判决认为房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，因此本案买卖合同违反《土地管理法》第63条的强制性规定，属无效合同。这种认识是错误的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。但该法第62条第4款规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”可见，农村宅基地不得单独出让，但可以随房屋一并出让，只是出让后不得重新申请宅基地，所以本案房屋买卖合同并不违反效力性法律强制规定，合法有效。

（一审合议庭成员：张小丽、魏柏群、史光照

二审合议庭成员：王洪涛、吴健莉、黄义顺

案例编写人：汝阳县人民法院  张小丽、李刚强）