【问题提示】

    为特定目的将不动产处分权让与，受让人超出双方的约定用途处分不动产的行为是否有效？

    【案例索引】

一审：汝阳县人民法院（2007）汝民一初字第57号民事判决书；

二审：洛阳市中级人民法院（2010）洛民终字第1920号民事判决书。

    【案情】

    原告：汝阳县小店镇小店村四组。

    代表人：郭木安，组长。

    被告：汝阳县小店镇小店村村民委员会。

    法定代表人：郭万奇，村委主任。

    第三人：郭根良，男，汉族，成年，住汝阳县小店镇小店村1组，农民。

    第三人：郭进，男，汉族，1950年11月3日生，小学文化，住汝阳县小店镇小店村4组，农民。

    第三人：郭占强，男，汉族，1963年2月6日生，初中文化，住址同上，农民。

    第三人：郭仁贵，男，汉族，1963年6月6日生，初中文化，住址同上，农民。

    第三人：郭进川，男，汉族，1958年12月3日生，高中文化，住址同上，农民。

    第三人：郭自强，男，汉族，1960年5月29日生，初中文化，住址同上，农民。

第三人：郭书娃，男，汉族，1960年2月20日生，文盲，住址同上，农民。

第三人：郭进武，男，汉族，1955年3月6日生，小学文化，住址同上，农民。

    1995年8月，为满足汝安路扩宽占地需求，被告小店村委于当月30日下午组织本村组长召开“收公路扩宽占地”会议，小店村共26个村民小组，有17个组组长参加，原告小店村四组组长马素琴当时没有参加该会议。会议记录显示，汝安路占地各组拟收地情况是：汽路南，从西往东收，4组：往南进26.5米×宽110米=4.4亩.当日下午3：30会后分为两组进行丈地。原告小店村四组被被告小店村委所收的4.4亩土地后来的使用情况是：临木路扩宽占用约1.65亩，下余部分约2.75亩。约在2003年，被告将其中的约1.79亩出让于众第三人，价格按60元/平方米计算，众第三人按自己所购地皮面积分别向被告小店村委交款。2006年12月27日，第三人向汝阳县建设局申领了《住宅规划用地许可证》，但至今均未建房。诉讼中，原告小店村四组于2009年11月9日以众第三人所持有的《住宅规划用地许可证》需要通过行政诉讼程序处理为由，申请本案中止审理。于2009年12月原告小店村四组以汝阳县建设局、汝阳县规划局为被告，以本案第三人为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销众第三人所持有的《住宅规划用地许可证》，本院于2010年3月6日分别作出（2010）汝行初字第2、3、4、5、6、8、9、10号行政判决书，上述判决均认为，该第三人所持有的《住宅规划用地许可证》在法定期限的6个月内未申请办理土地使用手续，又未办理延期使用手续，该用地规划许可证无效。对无效的行政行为，原告要求撤销，已无实际意义，判决驳回原告诉讼请求。现该判决均已生效。另外，原告小店村四组诉讼中，对临木路扩宽占用部分表示同意，对下余的2.75亩要求被告小店村委返还。

    【审判】

    原告小店村四组诉称，原告位于洛阳兴荣机械有限公司对面的公路南有一块土地，面积4.4亩，2003年前，一直由原告方村民耕种，2003年修公路后，被告方人员不断向该地倾倒垃圾，致使该地无法耕种，造成荒芜。2003年秋，原告方发现被告未经原告知道和同意，擅自将该地出卖了。原告找到被告多次交涉，要求其不得出卖原告方土地并且不得向该地倾倒垃圾，被告对卖地一事矢口否认，但向该地倾倒垃圾一直未停。2006年秋，被告方承认确已将该地出卖给八家第三人作宅基。2007年元月，原告发现有人在该土地内施工。原告认为，被告及第三人上述行为侵害了原告的合法土地所有权，请求依法判令被告及第三人停止侵权，退还所占原告土地。

    被告小店村委辩称，该争议土地在1995年8月村委会已经调整收回村委会，小店村小组长会议通过调整方案，当时并无异议。如原告坚持认为侵犯其所有权或使用权，应当依法由土地行政部门确定权属，然后再起诉。请求驳回原告诉求。

第三人共同述称，该争议土地是规划用于搞小城镇建设当门面房的；第三人从被告处购得，村里出具有卖地手续，镇里有《城镇规划许可证》，手续齐全，合法有效。

汝阳县人民法院经审理作出（2007）汝民一初字第57号民事判决：一、自本判决生效后，被告汝阳县小店镇小店村村民委员会及第三人郭根良、郭进、郭占强、郭仁贵、郭进川、郭书娃、郭进武、郭自强对属于原告汝阳县小店镇小店村四组的2.75亩土地所有权停止侵害，并于十日内将该土地返还给原告汝阳县小店镇小店村四组。二、驳回原告汝阳县小店镇小店村四组的其他诉讼请求。宣判后，小店村委提起上诉，认为一审法院认定事实错误、程序违法、适用法律错误。第三人郭根良等八人提起上诉，认为一审法院认定事实错误、证据不足、程序违法，不应受理此案。洛阳市中级人民法院审理认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，作出（2010）洛民终字第1920号民事判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案是一起物权保护纠纷。在1995年8月之前，该争执的4.4亩土地属于原告小店村四组是当事人共认的事实。当事人所争执的土地是否在1995年8月收归被告小店村委所有是本案争执的焦点。首先，被告小店村委将属于原告小店四组的土地收归村委所有并进行处分的行为是否属国家依法征收行为。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。第四十六条规定：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。根据上述法律规定，结合本案事实，可以看出小店村委并非法律规定的可以实施征收行为的主体，既然不具备主体资格，那么其所实施的行为亦不属于国家依法征收行为，因此，并不必然发生土地所有权的变更。其次，小店四组将土地交至小店村委为特定目的支配的行为，是否产生了土地所有权的变更。《中华人民共和国物权法》第二条规定：本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。通过上述法律规定，可以看出我国现行法律关于物权变动采用意思主义与登记或交付相结合的物权变动模式，指物权因法律行为发生变动时，当事人除有合意外，尚需践行登记或交付的法定方式。该模式将物权变动的时间界限确定在物的交付或者登记之时，而没有确定为意思表示一致的时候，如果没有进行动产的交付或不动产登记，物权不发生变动。本案中，原、被告并未到土地部门办理物权变更登记，因此，争议土地的所有权并未发生变动，仍属原告小店四组所有。另外，被告小店村委将原属于原告小店四组的土地用于修建道路，是基于原告小店四组的授权行为，被告由此获得了对该土地的处分权利，被告小店村委应按照原告小店四组的授权目的来行使处分权，本案中，被告小店村委违背双方将土地用于修建道路的目的，改作他用，并从中谋利，显然有违诚实信用的民法原则，其行为亦应属无效。